央行上海总部亮红牌：限制向外资房地产放贷
　

“竣工面积、销售面积都是负增长。”5月28日晚间，在看到上海统计网公布的4月份商品房建设数据后，一家大银行上海分行的信贷人士忧心忡忡。

令银行担忧的不仅于此，央行上海总部近日印发《上海市信贷投向指引》。在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。

其实，在《指引》相关要求公布之前，各行对外资背景房产项目的热情已降至冰点。“一家外资背景的开发商在浦东有一个项目，但银行贷款不能动。”上述大行信贷人士称。

今年以来，在内地房企拿地动力下降，土地出让惊现流标之际，外资常常扮演抄底角色，拿下上海多块土地。但一旦银行收紧信贷闸门，如何完成后续建设将成为这些抄底兵团必须面对的问题。

“这有可能影响上海的房地产开发的进度。”前述大行信贷人士直言。

外资房产遇信贷紧缩

在商业银行对房地产开发贷款做减法时，外资背景的项目往往首当其冲。

“虽然好项目很多，但感觉上会碰到红线，所以，我们要求前台部门不要碰这些项目。”上述信贷人士透露。自今年以来，该分行未发放一笔外资房企的开发贷款，而且正加快回笼去年向外商投资房地产企业发放的贷款。

另一家大银行上海某支行对公信贷经理也称：“支行层面一般没有外资投资房地产的贷款权限，而且分行也不支持此类贷款。”

通过前期拿地、受让股份等方式，目前外资背景的房产项目较多，一些项目的总投资在1至3亿美元。但前述信贷人士称，针对外资背景的开发商，“大家都没什么动静，贷款也停滞了”。

此番《指引》把信贷投向细分为四色十四类：蓝色是信贷投向倾斜类，绿色是信贷投向支持类，黄色是信贷投向审慎类，而红色是信贷投向限制和禁止类。在“红色”类中，“限制对外资投资房地产领域的信贷投放”引发商业银行信贷人士的高度关注。

记者发现，《指引》要求各金融机构严格执行六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款。《指引》的此项规定与意见第七条相同。

银行业内人士分析，根据项目开发周期来看，从开发规划、方案论证、资金到位、拿地至项目启动，中间需要一年多的时间。如果外资背景的房产项目于2006年、2007年立项审批，现在启动就遇到银行贷款问题。

也有观点认为，外资手中资金充裕。但前述大行信贷人士称，“即便外资的自有资金进来了，后续开发资金不能解决的话，也会有问题。”因为有关规定，自有资金以外部分应由境内银行解决。

外资有进有出

“这个政策出来，可能是考虑到热钱的问题。”5月29日，一位银行人士道出自己的观点。

今年以来，外资通过两类方式进军上海楼市。其一是以外资投资基金为代表，直接收购成熟物业，以服务式公寓为主；其二为参与拍地、股权转让。

有趣的是，曾经因为限外政策而退却的外资基金，再次表现出对上海市场的极高热情。近期公布的3项外资投资基金对于上海服务式公寓的收购项目，总额高达近42亿元。

今年1月，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价12亿元；2月，韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元；凯雷收购了服务式公寓项目济南路8号，总价19.9亿元。

5月29日，一位政府人士称，上述案例反映，在对房地产投资的认识上，外资投资基金也存在分歧。以摩根士丹利为例，其在房地产领域的投资策略可以概括为，一方面不增加对中国地区的投资，另一方面将一部分投资分散到其他新兴市场，如越南、台湾地区，分散风险。

除直接收购成熟物业之外，今年，外资参与拍地、股权转让的大单也不时出现。

今年1月，美国最大的房地产开发商“铁狮门”，以70亿元拍得新江湾地区90万平方米建筑面积的土地。印尼“金光纸业”名下香港建设先后以15.2亿元收购四川北路4街坊108号地块的六成股份。

从2007年下半年以来，第一批进入中国房地产市场的外资开始出现套现，如花旗、高盛分别出售了在上海的大型办公物业。而2006年6月，摩根士丹利以7.6亿元收购华山夏都苑，转手增值额超过50%，也表明多年来只进不出的大摩开始将投资变现。

有分析指出，一些国际大投行近期套现行为可能与为弥补次贷危机损失有关。此次套现不仅涉及中国，还包括日本、东南亚等其他国家。其实，“套现并非意味着外资撤离中国，而且他们也没有必要撤退。”5月29日中午，一位有着十多年经验的研究人士告诉记者。

据他了解，已有外资开始购买股票、房地产之外更具有投资价值的投资品，如金矿、企业法人股等。在银根抽紧之际，外资还会向一些优质民企提供资金，期待日后通过债转股方式拿到企业的股权。

业内人士认为，应对外资在房地产业的变化加强监控，不仅要适当提高“门槛”，控制外资流入的规模和速度，同时要关注外资在短期内大规模撤离，可能引发房地产市场剧烈波动。

来源：21世纪经济报道

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上海豪宅不言降价 楼市分化加剧

这一次，汤臣一品显得很主动，但即便如此，汤臣集团还是明确表示不会考虑降价。汤臣一品依然是目前最贵豪宅。

5月27日，汤臣集团在汤臣一品举行了《汤臣一品租赁中介推荐会》，上海前20强拥有豪宅业务的中介公司以及在沪的外资机构房产中介商公司高层领导悉数出席。汤臣一品宣布从2008年5月27日起将调整市场策略，从原先的“只售不租”转为“售租并举”，4栋滨江景观楼宇中的B栋大楼将用于对外出租。租赁价格创出介于7.5万元/月至12万元/月的“天价”。

业内有质疑：即便是被迫转售为租，汤臣一品何以依然如此强势？

上海佑威房地产研究中心主任薛建雄坦言，持续半年多的楼市低迷，令市场分化日益明显，在普通住宅成交低迷的时候，上海豪宅市场却依然保持相对活跃状态。而不少豪宅开发商情愿选择捂盘、出租，也不考虑丁点降价。

捂盘、转租亦不降价

在记者与不少开发商人士及市场业内人士的接触中，他们普遍指出，尽管近半年多时间来，上海市场成交跌入低谷，但同期的成交均价却屡屡创出新高，甚至出现过单周均价1.3—1.4万元/平方米的历史高点。

“其中原因大家也比较明确，普通住宅成交下跌，但豪宅成交保持着相对稳定甚至略有攀升，导致豪宅所占成交比例上升，进而拉升均价。”上海开发商资深人士柴一峰坦言。

根据CRIC系统数据显示，2008年1-4月，上海市高档公寓合计成交面积15.02万平方米，成交总金额56.44亿元，成交套数1016套，折合成交均价37575元/平方米，套均面积147.8平方米，套均总价555.5万元。

4月上海高档公寓新上市房源依然充足，较3月有增无减，受此影响本月高档公寓成交放量明显，累计成交面积6.78万平方米，环比大幅增长2.64万平方米，增幅达63.8%，共成交523套，较3月锐增272套；成交金额为236562万元，环比显增43.7%；成交均价为34888元/平方米。

高端物业成交市场升温迹象明显。

其中，4月有新上市房源的四个项目累计成交量2.86万平方米，占总典型楼盘成交量的40.7%；其中晶品公寓4月再度出现“零成交”，而该项目4月底所推的后续房源的销售情况预计在下月会有所体现。

在08年4月有成交的14个楼盘中，财富海景花园月均价最高，达48203元/平方米。

对此，薛建雄指出，上海楼市的长期供不应求，使开发商并不担心销售问题，也不会担心房价问题。事实上，在05年房价大幅下滑的过程中，有很多市区的楼盘转售为租，挺过了房价最为低迷的时期。

“有位上海开发商透露，如果项目还处于土地或工程阶段，融资可能会有难度；但只要工程达到可预售阶段，就不再有融资难的问题。他们的逻辑是，在上海的房价情况下，可售项目赚钱是可以肯定的，那么融资就不存在风险。所以，上海绝大多数的优质楼盘，都不会有资金问题，只有个别有其他问题的项目才会有资金问题。”

这种逻辑直接支撑着豪宅的开发商们“绝不降价”的心态。只要房价的预期增涨空间比捂盘成本大的话，开发商就有可能长期捂盘不卖，一直等到房价达到期预期目的为止。即使在一个相对较短的时间内，捂盘成本可能大于房价增值空间，那么开发商就可能让点利促销，因此多数时候促销都很“小气”，让利很难超过5%。

市场分化加剧

汤臣集团相关人士表示，“汤臣一品”在“售租并举”前提下，绝对不会与同类的其他楼盘一样，选择降价促销的竞争方式。

当选择不进行降价促销捂盘的豪宅开发商能够撑住资金链的时候，这些豪宅物业还在客观上给开发商带来“增值”。

汤臣集团公布的业绩显示，截至2007年12月底，全年股东应占溢利25.9亿港元，每股盈利1.9546港元，盈利的关键就在于“汤臣一品”重估增值32.26亿港元所致。

一个既成事实是，当年市场还在惊呼汤臣一品11万天价的疯狂时，短短两年间，上海的豪宅已经数不胜数，价格也逼近几无成交的汤臣一品，但是，他们有成交。

据最新的上海“网上房地产”成交数据，今年有成交的沪上豪宅，均价前13个楼盘均超过5万元/平方米。其中位于浦东的九间堂别墅以99384元/平方米的均价居首，今年成交一套；松江的佘山东紫园均价98343元/平方米成交一套；浦东御翠园七期成交37套，均价88692元/平方米。

5月29日，在台北楼盘“美丽华城”的上海推介会上，沪上知名房地产专家蔡为民表示，上海市场已出现明显分化，尤其当市场低迷时，这种分化就更为明显，此时的成交均价其实已没有太大意义。

“豪宅市场的需求与普通住宅需求有着明显差别，买方一般为本地及外地、境外的富豪。”

薛建雄指出，外资之所以大举投资高档住宅，从而导致中心城区与郊区房价两极分化加剧，缘于占上海楼市近半的经济适用房、动迁配套房等中低价房源，主要都建在郊区，形成了同心圆效应，经济能量聚集的中心城区，房价不断走高；而越是郊区的经济能量越薄弱，房价也越低。（21世纪经济报道） (本文来源：南方网 )

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