40亿外资进入上海楼市 高档楼盘量跌价涨

地处上海南外滩的华润置地·上海滩花园二期最近开盘，售楼处报价为35000-40000元/平方米，较一期的32000元/平方米上涨了3000元/平方米。作为上海市中心所剩不多的一片可供成片开发的高档滨江聚居区，上海滩花园主要是精装修两房和三房。

“这个楼盘升值潜力非常广阔，吸引了很多境外人士前来购买。”上海滩花园售楼处的工作人员介绍说，在预定的客户中，“境外人士占相当的比例”。

上海滩花园二期相对一期不到10%的涨幅在上海沿江高档楼盘中还算是“厚道”的。据统计，今年一季度在楼市整体观望气氛浓厚的情况下，上海高档公寓与别墅出现较大幅度增长，后者达到27%。戴德梁行专家认为，在总体房价盘整的情况下，上海高档楼盘的价格仍在走高，这表明上海市中心与郊区房价的两极分化正在加剧。

高档楼盘量跌价涨

前不久，戴德梁行发布的一份最新统计显示，上海2008年第一季度高端住宅市场（单价20000元/平方米以上）成交面积为223734平方米，环比下降11%；成交均价则为29707元/平方米，环比上涨了3%。

对于这一点，来自韩国济州的金仲韵先生深有体会。作为一家驻沪韩资企业的中层管理人员，这几年他在上海买过好几套房子，既有徐汇中心区的高档楼盘，也有靠近漕河泾开发区位于中外环附近的房子，他总体感觉是，“中心区房子总是在涨，而远离市区的房子涨幅要远远小于中心区的。”

上海二手房指数办公室提供的数据显示，4月份上海二手房成交量下降，成交价格尽管涨幅回落，但仍保持上涨态势。市场呈现出看多买少的局面。4月，上海二手房指数为2339点，较3月上涨24点，涨幅为1.03％。

4月上海二手房市场具体表现是，中心区域二手房仍维持一贯的抢眼走势，继续领涨全市。如黄浦区以2.95％的涨幅领涨各区，其中老城区板块涨幅最大，为3.38％。传统成熟区域二手房保持稳定格局，自住需求较旺盛，价格稳中有升。只有少数区域二手房价格出现小幅调整，属于个别现象，且皆为房价连续攀升后的短期回调盘整。

房地产分析人士认为，随着人民币兑美元不断升值，外资热钱进入上海投资楼市的热情仍然高涨，沪上高档住宅的价格还将继续看涨，特别是市中心和靠近黄浦江的一些顶级公寓，在外资眼中俨然如古董般稀少和珍贵，这也是小陆家嘴地区的顶级楼盘汤臣一品“打死也不降价出售”的底气所在。

有关专家认为，只要人民币升值潜力依然存在，热钱流入房地产领域的冲动就不可能减弱。从多个国家的经历来看，房地产领域会不可避免地出现越来越明显的泡沫，而升值过程至少还要持续到2012年。

40亿外资砸向高档房

尽管政府针对房地产市场的调控政策一波接着一波，但海外基金却逆势而上掀起又一波大规模投资上海高档房地产市场的热潮，今年前三个月就有40亿元外资重金介入上海高档楼盘。

据戴德梁行研究部透露，今年2月凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米。此前，在今年1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米。而在去年，高富诺相继收购了“翠湖天地”6、7两幢。

青睐翠湖天地御苑的还有韩国“未来资产”基金，今年2月该基金以9.63亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号，成交均价约61000元/平方米。

发生在一季度的这三宗大额楼市交易全部发生在几家外资基金公司之间。2006年被基汇资本收购所得的“翠湖天地18号”被“改装”为顶级酒店式公寓之后，短短两年时间，韩国未来资产的收购价格较上次6亿元的收购价高出50%以上。

高富诺收购的“华山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元收购的物业，此次转手增值额同样超过50％。凯雷收购的“济南路8号”的上家则是来自印度尼西亚的著名家族企业三林集团。丽晶苑在2005年开盘时，三林集团以低价购入，经重新包装后卖给了凯雷。

有关房地产观察人士表示，从去年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现。此前，花旗高盛两大投行分别出售其在上海的大型办公物业，紧随其后，多年来只进不出的摩根士丹利也开始将投资变现。而接手方依然还是境外机构，但部分性质已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金。

对于前期进入中国市场的基金来说，由于此前收购多是用美金买入，随着近期人民币升值速度明显加快，其回报更可多算一笔。2006年底，凯雷以1.2亿美元的价格从中房置业手中收购中房·森林别墅110套高级独栋别墅，目前这部分别墅被用于出租，租金在4万元/栋/月左右。凯雷收购中房项目至今，人民币汇率对美元已经升值接近12％，即使不计算物业增值部分，单单人民币升值影响已经相当巨大。

有分析认为，包括高盛以及花旗等近期套现行为并非看空上海楼市，可能受次贷危机影响，为了套现应急。据了解，此类套现行为不光在中国，还包括日本等东南亚其他国家。由于次贷造成巨大账面损失，这类公司名下基金正试图套现旗下已增值物业，以期望取得比较好看的账面成绩。

两极分化将进一步加剧

上海佑威房地产研究中心四月发布的一份研究报告认为，未来几年上海市有关方面对本市中低收入者的住房保障总量将会超过市场总量的50%以上；然而，这些中低价位的经济适用房、动迁配套房对中心城区房价几乎没有影响，上海中心城区与市郊房价的两极分化或将进一步加剧。

从3月中旬举行的上海之春房交会和5月初举行的上海二手房交易会的现场情况看，推介的楼盘或房源都是以总价百万元左右的中低档房为主，没有一个高档楼盘参展。受政策调控影响，购房者的观望情绪浓厚，看多买少现象异常突出。

据上海2009年住房建设计划中透露，明年预计上海当年新开工面积为1800万平方米，其中新建经济适用房和廉租房400万平方米，配套商品房400万平方米，两项合计达到了新开工总量的45%。而早前公布的08年住房建设计划，预计新开工住房面积约为1800万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。加之早前公布的经济适用房建设计划，未来5年上海将新建2000万平方米经济适用房，这就意味着未来5年内，每年都将有400万平方米的经济适用房可供应。从以上数据来看，政府对中低购入者的住房保障能量，将在不久超过市场总量的50%以上。

佑威房地产研究中心指出，在今年即将上市的房源里，黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开工、竣工面积的30%左右；预计2009年全市的住宅新开工面积中，中心城区十区所占比例更是下降至28%左右。这也就意味着，作为传统上海市区的外环以内，将只有30%的新增房源，70%的新增房源将在外环线以外的郊区。

此外，从上海市房产部门刚刚公布的经济适用房建设区位来看，主要是在顾村、江桥、颛桥、周浦等外环以外区域，而之前一直在建设的动迁配套房也基本是在以上区域。从房源分布来看，这些中小户型、中低价位房源基本上不在外环线以内，他们首先影响到的只会是平均房价和外环外的房价。这样的城市开发进程，对中心城区房价的影响只会越来越小。

(本文来源：中国证券报 作者：黄俊峰)

环商声明：本文内容纯属作者个人观点，与环商数据无关。对本文以及其全部或部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考。