电梯企业之困：如何面对房地产行业的多元化需求

　　多元化目前房地产行业的多元化需求决定了电梯企业需要向产品多元化方向发展，如何从被动走向主动、为开发商定制个性化产品是每个电梯厂商正在思考的问题。

　　中国房地产报：我们首先想请开发商谈谈，面对中国最大的电梯展，这么多优秀的厂商，各位有什么想法？

　　周柏生：我想先聊聊地产商的需求方面。现在地产商涉及的领域比较多，过去纯地产的产品种类现在形成了地产多元化。有豪华酒店、五A级写字楼，有豪宅、经济型住宅，还有旅游度假项目，对产品的需求比较多。

　　比如，我们万城华府的项目，高档客户有一个需求，追求独立电梯的感觉，要刷卡进入。我们和很多电梯厂家谈，反馈都是只能刷卡，但是外面人没有卡怎么进去，无法解决。

　　我认为电梯配置应紧跟中国客群的特别需求，在体现身份、个性化等细节上推动其发展。

　　中国房地产报：周总提出了很多需求，哪位电梯企业可以回应一下？

　　周仁伟：刚才周总说房地产行业的需求已经向多元化的方向拓展，其实我们已经朝这个方面努力。

　　举例来说，去年我们中标的中央电视台新台址项目，总的台数是113台，不多，但是它的需求规格非常复杂。有7米/秒的双层电梯，有1米/秒到8米/秒不同速度的要求，有小机房、无机房、还有标准机房。所以我们深深体会到，一个项目当中的需求就如此广泛，总体的市场需求会更加广泛。

　　陈海东：从我进入电梯行业15年的体验来看，电梯跟电器是一样的，非常普遍。高档地产和普通住宅的电梯需求，应该说一般的电梯厂商都可以满足要求。地产商说要刷卡功能，要语音播报等等，但电梯行业的利润越来越小，所以会把一些功能隐蔽掉。对客户而言，功能要好，品牌要好，价格要低，但是房价越来越高，电梯的售价却越来越低。有时候导致一梯两户、四户的电梯配置，最后会影响到用户对电梯品牌的认可度，但这跟房地产开发当初的电梯选型、数量是有关系的。节能性节能环保性的增强必然提升电梯企业的竞价底气，但如何让开发商在选择时抛弃价格顾虑则值得电梯厂商权衡。中国房地产报：我们今天的主题是电梯与人居生活，节能是电梯行业的一个趋势。在这方面，开发商有没有什么需求？同时也想了解一下电梯企业做出的努力。

　　周柏生：我们现在特别关注节能，也是体现人性化的一个方面。像一些节能社区，物业费降下来了，可能将来会造成对客户直接的利好。还有能量反馈、负离子、电磁干扰等等，也是对人性化的关注。现在大家有钱了，都关注健康。

　　台文献：我觉得在节能、环保的同时，也要考虑到价格的问题。前沿的产品、科技含量高的产品价格过高的话，不利于推广。房地产商和电梯用户在选用产品的时候，选择信用的同时，也会考虑价格。原来我们准备在小区里面做一些节能路灯，但是我们经过对太阳能路灯的调研以后，发现每一个太阳能路灯灯杆的价格相当于普通路灯用8~10年的电费。这么长的成本回收时间，我们肯定会在选择时有所顾忌，最后放弃了。电梯的选择也是同样的道理。

　　王水来：我重点谈两个方面。一个是环保的问题。以往的环保都是废气等排放物，还有一个是电磁对环境的污染。这一块电梯行业协会也在做这个工作，实际上我们的产品一直在欧洲的标准出来以后就可以达到电磁干扰标准的要求。不仅如此，我们今年推出的产品，用了双PWM的能量回馈技术。该技术把电磁干扰的问题进一步减到最小了。双PWM还把对电网的干扰降到最低，也是直接改善了大家使用电的环境，可能对您家里用计算机、家电电器等方面的干扰更小了。

　　另外，我们围绕如何提高电梯的效率方面展开工作。最近我们引进了一个可变速技术的电梯，效率提高的同时，也更加节能。电梯的安全性说到底在于安装。三四线城市维护和服务弱、安装队伍缺乏后备军、安装施工存在隐忧，是开发商和电梯厂商共同要面对的问题。中国房地产报：作为河北的一家上市公司，荣盛更多着力于二三线城市的开发，对于这些城市的电梯需求有什么体验？

　　台文献：现在很多三四线城市的居民都没有坐过电梯，他对电梯有一定的恐惧，对安全性和故障方面不了解。电梯更新换代的时候，他还要承担这个费用。

　　我们基本上定位在三四线城市，对电梯要求就是一个安全性，一个故障率。都说三分的质量，七分的安装。在故障方面我们特别强调维修和保养的服务。小城市不像北京、上海，代理商维修方面的能力大打折扣。所以我希望电梯厂家加强对三四线城市代理商的维修服务培训。

　　张忆南：刚才台总说到安全方面，我要提一下我们公司PC板安全回路的技术。欧洲的安全回路不允许通过PC板，是在外面。如果有故障，马上可以检测到。PC板有时候会击穿，发生故障不知道，电梯还在运转。我们用PC板，一旦有问题马上停止，所以称之为预报警功能。今后，碰到问题，处理问题的情况种类会增多，如果有这个预报就可以把这此问题排除在故障发生之前。

　　中国房地产报：说到电梯的安全性，势必要牵涉到安装和维保，电梯行业的安全性做得如何？地产商们在这方面的要求是怎样的？电梯企业对自己又有什么要求？

　　任天笑：安全性是质量问题。目前我们国内产品的技术上为什么质量会保持国际先进水平，就是因为我们的技术标准，我们的很多采用了国际标准。这个标准我们做的早，八十年代就有欧洲标准，电梯、自动扶梯、液压电梯都是来自欧洲标准。当时几乎所有的电梯行业都达不到这个标准，因为是强制性的，如果不满足这个标准就不能进入市场，通过了很长时间，大家强制性的去改进产品，最后到现在为止，我们的产品全部可以达到这个标准，所以我们才能于去年出口三万多部电梯，出口到123个国家和地区，质量方面这个进步很大。1996年，我们全国的电梯需求量是三万台，但是这一年我们进口了8000多部电梯，说明当时我们国产能力达不到，满足不了这样的要求。质量过关促使我们电梯行业变成为国家创造外汇的行业。

　　周柏生：我觉得，电梯公司是不是应该培养一些安装队伍。电梯同样买来没有问题，别人安装很好，而我们安装就有问题。这其实会影响到我们和电梯厂家的合作。

　　此外，我们和电梯企业总公司搭建战略合作平台后，业务量和各个区域的业务员是没有关联的。这样他的积极性不高，电梯出了问题，叫他来维修他不来，长此以往会影响战略合作。

　　王凯漩：电梯的零部件生产再好，安装过程中出现了问题，只有业主入住之后才体会到。从这个方性价比买电梯不光停留于买，还有使用以及后期维护，这就涉及到一个性价比的问题。值得欣喜的是，目前越来越多开发商不再以甲方的姿态一味压低价格，而品牌电梯企业也不仅仅将眼光放在一时的获利上。面来讲，我们现在更注重品牌的合作伙伴，就是各个产品线，包括各地开发的项中国房地产报：刚才陈先生提到电梯售价的问题，我想问一下，地产商在采购电梯时，对价格因素怎么看？

　　周柏生：我们现在整个定价原则并不是最低价中标，而是叫合理低价中标。每个工程，我们会找用过电梯的物业公司进行调查，然后综合评价，就商务标和技术标综合打分。我们是有价格宽容度的，并不是一味的压价，因为一味压价产生的后患，责任可能更重大。现在我们就是选择合理的价格，哪些是入围的品牌，其他的低价我们根本都不考虑，入围都不可能。可以说，开发商已经转变了理念。

　　王凯漩：我们不排除有些房地产商入围的时候就考虑价格，但是对社会负责任的企业，现在早已摒弃了最低价竞争。我们集团采购的目的不是选择最好的产品，而是选择最适合自己的产品。我们房地产开发的产品线已经很多样了，既有公建，又有写字楼，还开发了体育场馆。这些需要各种建筑的物品匹配，如果秉承最低价中标的原则，最后连合作伙伴都找不到。

　　小厂自称价格低，但是这些是隐形成本，后来出现问题了，我们要承担更大的风险。对于空调、电梯等部品采购，我们不光考虑厂家的情况，还包括企业的发展状态、管理措施、价值理念。我们会对已有的工程实例进行了解，找小区里面的住户进行访谈，确确实实地了解这些产品在这些项目里面真正实施的情况，以此作为评判的标准。

　　我想提出一点，我们房地产行业已经不是暴利行业了，希望配套的厂家相比之下价格透明一些，不要借助新的技术和产品谋取新的利益，这样不利于战略合作。目，后关键词以下是沙龙上常常被提到的，也是电梯企业与地产商在一线工作时始终绕不开的关键词。信息不对称：现在的电梯很多性能、配置发生了变化，房地产开发商不知道，设计院也不知道，这就需要房地产报这样的媒体从中起到沟通和桥梁的作用，定期向开发商传递新的信息和案例。

　　价格：无疑，“价格”是把双刃剑，它正左右地产商和电梯企业的选择。呼喊价格透明，是双方能够长期谋利的契合点。

　　安装：“三分制作，七分安装”，对于电梯采购安装及后期服务，地产商呼唤加强售后服务、壮大及合理安排电梯企业的安装队伍。电梯供应商对此则满腹无奈。无疑，行业的前进需要各方的推动。

　　环保：没错！节能环保这是每个开发商与电梯厂商在言谈中绕不开的情节，关注人性化需求正成为新的热点。电梯带来的电磁污染也成为围绕环保出现的新的亮点，加强减少对计算机、家用电器等方面的干扰，更能显示电梯企业的人性理念。期服务很任天笑：总体来说，中国的电梯行业现在电梯产品在展览会上大家可以看到，如果选择电梯的话，在中国市场有最多的品牌供你选择；第二，有最好的产品质量；第三有最新的技术；第四有最优惠的价格。所以我们非常希望房地产开发商能对电梯行业给予关注。

　　这届电梯展览会展出了很多的节能技术，但实际上电梯选型配置是节能的第一步。

　　如果配置不好是很浪费的，电梯的选型如果不恰当，或者配置不合理，将来的能耗浪费是没有办法估量的，所以第一个就是产品定位。国际上房地产开发商配置电梯，一般是交给咨询公司做咨询风险分析，国内在这方面还比较薄弱。

　　彭讴：我们是一家来自英国的专门为房地产商和生产商搭建桥梁的机构。英国政府对楼宇电梯定制非常严格，要求也很高。英国政府对电梯和楼宇的其他产品，最看重的是安全性的保障。中国政府则非常注重节能的因素。

　　朱瑞华：电梯行业发展到今天，各个企业的技术都已经非常成熟。中国房地产报提供的平台非常好，我们也希望通过和地产商加强沟通，让他们找到真正适合自己的产品，不要因为品牌束缚了自己的选择。

　　张鹤：富士达公司是专业电梯公司，已经有10多年的历史。在抗干扰方面，我们公司已经通过了鉴定，拿到了证书，是2004版的，这是最难通过的一版。在注重节能环保方面，我们公司也是自觉地做。早在中国非典横行的时候，我们就推出了一套自动除菌装置。

　　俞骏：我做电梯行业十多年，第一次和房地产商坐在一起。希望大家要有一个共识，目前我们所有的产品除了很多高端产品以外，都能满足大家的要求。开发商要选择品牌的厂家，但对于我们发展中的企业，慢慢要进入一流的企业，也希望房地产商多看一下我们的产品和服务。我们的理念就是为客户提供服务，为客户创造价值。

　　任宝利：科技以人为本，客户的需求是我们最终的需求。以后在销售过程当中，我们会力求更专业一些，服务意识更强一些，能够给开发商的工作更节省时间。

　　崔晓红：我今天听到很多房地产商的声音，我相信这个活动的目的最后是实现理解和共赢。我们有一个口号是“持续改进”，包括推广绿色产品和绿色服务都是在持续改进的理念下做的工作。各位在设计、生产、安装、售后服务等方面，都提出了很多的要求。作为奥的斯本身来说，我们一直是致力于为我们的客户服务，不管有怎么样的苦衷，还是希望房地产商对我们充满信心。重要。

　　三菱：世界首例可变速电梯现身

　　“采用可变速电梯技术，可以最大提高速度达1.6倍，减少等待时间达12%。”在“2008中国国际电梯展览会”上的三菱电机展区，参与有奖问答的一位女士很精准地说出了三菱可变速电梯的优势。

　　“可变速电梯很符合写字楼的要求，避免了过长的等待时间和乘梯时间，从而提高了业主对我们的满意度。”一位开发商表示。

　　目前一个存在的状况是，传统电梯在空载和满载时，电机按照额定的转速输出额定的功率；而在电梯接近半载时，电机依旧按照额定的速度输出小于额定的功率，这就导致部分功率被闲置。

　　可变速电梯在确保电梯的安全性基础上，为电梯赋予了更多的附加价值。其利用电梯非空载和满载时，在额定的输出功率不变的前提下，利用原传统电梯部分闲置的功率，将电梯的速度提高。该项技术根据乘坐电梯的人数、电梯载重量，通过负载检测装置，检测出轿内的载重量，根据轿内的载重量，选择对应的运行速度。

　　而通过可变速技术，根据乘梯人数的情况，可以实现最大为定格速度1.6倍的运行速度，相对以定格速度运行的电梯，缩小最大至12%的平均等候时间和乘梯时间，大大提高了电梯的运行效率。实现了社会、业主方及乘客的共赢。

　　可以说，三菱可变速电梯颠覆性地改写了电梯额定速度不可变的历史，成为可超过额定速度进行运行的世界首例新技术。台文献：我康力新产品亮相■本报记者 吴林 河北廊坊报道

　　在电梯展上，很多人拉着一个带布制包的红色手推车在观看展览。包上的4个大字非常显目：“康力电梯”。

　　观众对记者表示，不久菜市场里就不能使用塑料袋了，到时候拉上这个小车去买菜，既省力，又可盛放东西，非常方便实用。在塑料袋禁用的大限来临之际，向观众献上这样的小礼物，康力电梯股份有限公司(以下简称“康力电梯”)环保和人性化的理念，在此得到了体现。

　　而康力电梯在电梯展期间推出的几款新产品，也将这样的理念灌输其中。

　　其一是“银燕”系列小机房电梯。它采用紧凑密集型VVVF无齿轮曳引机，优化空间的使用率，使机房面积达到与井道一致，大大节约了建筑时间与材料。机如其名，“银燕”的特点是轻盈、灵动、敏锐。据悉，这是为房地产住宅专门开发的高实用性和高性价比的电梯。

　　相比“银燕”的小巧，“蓝豹”系列体现的则是高效率，因为这是为商务打造的梯型。豪华气派、舒适优雅，在节能环保、安全可靠的基本性能以外，商务大楼对电梯的要求往往体现在轿厢设计的别具匠心上。“蓝豹”披挂的外衣是不锈钢轿门及轿壁、高级PVC仿大理石地板、新型豪华吊顶及专用一体式液晶操纵箱。由于轿厢内净高2600毫米，轿厢内空间开阔明朗。

　　除此之外，新推出的“Lingshow嶺秀”自动扶梯还体现了康力电梯对细节的把握。自动扶梯的安全隐患一直备受关注。“高安全性”，被“Lingshow嶺秀”的研发团队置于首位。据介绍，由于采用了新型浮动式扶手入口，这款扶梯可以最大程度地降低事故的发生。非常赞同安装重要性的观点。日立HEP电梯领军节能降耗■本报记者 马琳 河北廊坊报道

　　在“2008中国国际电梯展览会”上，可以看到诸多电梯企业都在打电梯“能源再生”牌，同样的电梯，再生的能量有多大价值是一个关键问题。凭借20多年的电梯能量再生技术的研究经验，新一代日立HEP将能量再生及节能环保发挥到极致。

　　据日立电梯(中国)有限公司专家介绍，能量再生技术有两大价值评价指标，一是能量再生利用率；二是能量再生纯净性。

　　日立HEP正是按照上述两个指标研发生产。这可以保证最大限度地利用电梯机械运动所产生的能量，在实现能量再生利用率最大化的同时，更致力于实现回归电流总谐波畸变率最低化，高纯净度的再生能量以优于国家电力机构的标准。并且日立HEP采用了高效能的永磁同步主机，与传统的拖动方式相比，能源损耗减少30%以上。另外，紧凑型永磁同步主机和薄型控制柜的设计，使机房面积可减少56%，实现了楼宇结构尺寸的缩小以及建筑物的有效利用。

　　“通过日立独特的画像识别技术，智能行为识别系统能有效监控在电梯运行过程中施加不良影响的行为、犯罪行为或者电梯乘客突然病发等情况，并有针对性地做出应对。”上述日立专家表示，例如，在检测出恐吓、暴力行为，以及造成电梯异常的剧烈运动时，电梯首先进行语音警告，如果行为持续，将使电梯自动停在最近楼层，同时发出报警信号，确保乘梯者的安全。通力借奥运奔跑■本报记者 吴林 河北廊坊报道

　　2008年中国国际电梯展览会上，通力电梯有限公司(以下简称“通力”)的展台就像一个奥运工程的展示厅。

　　在电梯展期间，通力专门召开了以“节能先锋，持续创新”为主题的绿色电梯技术研讨会。通力电梯产品策略及市场部的市场营销经理杨永辉向来宾展示了通力的绿色科技：在电梯井道空间有限的情况下，其全球首创的碟式直线电动机结构紧凑轻巧，使建筑空间的利用更为有效。通力最新的碟式直线电动机技术较传统交流调速驱动方式可提高能源利用率50%；同时配合通力的再生能量反馈系统，可将剩余能量转化成电能重复利用，这将进一步节约电梯耗电总量的25%。此外，通力还综合利用电梯轿箱节能灯、灯光及风扇的节能模式、智能化交通管理系统等多种解决方案。

　　在电梯行业中，通力是无机房电梯的开创者。1996年，通力开发并推广了这一技术。它省去了传统机房，大大降低了建筑成本。此外，通力无机房电梯能耗仅为传统曳引机的一半，每台电梯每年节电可高达几千度。到目前为止，全球在用的通力无机房电梯累计节省的电能相当于一个总功率250兆瓦的发电厂，累计减少的二氧化碳排放量相当于10万辆汽车围绕地球一周所排放的二氧化碳总量。

　　今年距通力在中国昆山的工厂落成已有10年时间。近三年来，通力不断发力中国市场，已经逼近三甲之列。产品制造出来，能不能用关键看安装。

　　有一些品牌从生产方面是不错的，一些新技术也是不错的，但是在安装的过程中，因为安装是对施工队伍的控制和选择，对他的服务质量监督不一样，有的做了，有的没做，做的程度也不一样。很多电梯不是生产制造的问题，而是安装的问题，一些小毛病也由此经常发生。

　　再一个就是售后服务这方面。我们觉得目前售后服务存在这么几个问题，一个是及时性，另一个是规范性。举个例子，我们有个小区的电梯售后单位在履行合同的时候，执行力度不够。电梯出现故障了，等那个人过来时间非常长，有一个老太太就在电梯里突发了心脏病。

　　蒋文忠：我想说房地产开发商提出的要求，无论是个性化的，还是安装维保的，电梯公司都可以满足。但为什么在合同实施中或多或少存在问题？我想向房地产开发商们吐一吐苦水。

　　1995年到现在，电梯的售价差不多缩水了2/3。现在全世界各品牌的电梯都在中国，结果是残酷的竞争。现在在我们面前有一个最大的困难是什么？最大的问题就是没有人装电梯了。我们在座的电梯设备厂家，质量标准、售后服务、内部的管理都是非常严格的，却面临电梯保养人员缺乏的问题。我们中国最大的电梯之乡溧阳，电梯安装人员的下一代绝不会装电梯了，因为收入少，装一天连普通工人的工资都达不到。所以我希望房地产老总在选购电梯时，不要过分压低价格。

　　我们也在培养专业的销售工程师，首先要懂技术，然后把产品完整地介绍给客户。电梯是特种设备，原来是被动设计的，每个电梯的参数都不一样。但是现在我们厂商已经在积极努力，原来的被动设计已经改成主动设计了，包括有机房的、无机房的和变速的，都在主动考虑房地产的因素。

中国房地产报

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