房贷紧缩 房地产业密切观察4-5月销售量

从去年11月开始，房地产板块已经连续调整了近5个月，申万地产股指数从11月初的5850点下跌到近期的3500点，跌幅达40%，其中一线地产股万科和 保利地产最大跌幅达50%，金地和招商地产最大跌幅达60%。

地产股前期的连续下跌主要受到三个方面的因素影响：一是房地产市场本身仍处于成交量大幅萎缩的观望阶段。二是开发商面临融资紧张和6月闲置土地清查大限的双重压力。三是保障性住房政策的进一步落实和细化，保障性住房的供应将对中低档商品房房价和需求造成一定的压力。

针对房地产业的宏观调控政策历来都是埋藏在房地产板块的非定时炸弹。长城证券的分析师刘昆认为，中国房地产市场的长期发展趋势依然向好。宏观经济的高速增长、城市化进程的逐步推进、人口红利下财富达到快速积累、人民币加速升值、以及拉动内需的重要手段，这些都是促进房地产市场长期繁荣的因素。房贷紧缩是今年最严厉调控政策

2008年房地产市场面临一些新的变化。首先是紧缩的货币政策，将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。

另一方面，开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司债和房地产信托。2007年度，每股经营性现金流低于－1元的有17家地产上市公司，而每股现金流净额高于1元只有19家公司。自有现金流方面，只有26家公司为正值；另外有6只股票每股现金流量净额同时为负。

其次，住房保障制度在2008年得到进一步落实。目前全国各城市大都公布了2008和2009年住房建设计划，其中保障性住房占新建住房比例为10%－40%。

4-5月份的房地产销售量是关键

目前行业调控政策已经非常明确，但一些龙头房地产公司在2007年通过项目预售实现了大量预收账款，已锁定2008年业绩增长的相当比例，如万科、保利的预收账款分别是2008年预期结算收入的36%和75%。

2007年的高额预收账款可以基本保障2008年的业绩。唯一不确定的是房地产市场成交量和房价的发展趋势，因此上市公司2009年的业绩存在较大的不确定性。银行、地产和证券界普遍认为，4-5月份房地产的销售量非常关键。

根据某券商与一线蓝筹公司以及大的商业银行非正式沟通的情况来看，他们对经过半年调整的房地产市场持乐观态度，认为目前的房价下行的空间不大，成交量仍可持续回暖，真实需求还是很强烈，合理价格下有效需求会出现。

该券商认为如果二季度房地产市场成交量环比持续上升，楼市全面回暖，将给地产板块带来阶段性反弹行情。而商业银行适当放宽二套房贷政策，则有助于吸引改善性需求入市，同时增强楼市回暖预期。

看好一线龙头和区域优质公司

资金竞争优势和楼市成交量将是决定2008年行业集中速度快慢的主导性因素。数据显示，2004年美国最大开发商市场占有率为4.5%，前十大公司的市场占有率为27%，而2007年万科按销售额计算的市场占有率为2.07%，保利仅为0.65%。

因此，行业目前出现的销售放缓和价格波动改变了行业内企业的预期，也给优质公司带来扩张机会。龙头公司可以通过市场份额的提升来实现持续增长，而行业的巨大潜在需求量则对企业增长构成长期支撑。

刘昆表示，对于个股投资方面，依然更加看好布局全国、经营管理水平较高、周转速度较快的一线地产公司，如万科、保利地产。二线区域龙头中，建议关注2007年预收帐款较多、现金充沛的 华发股份，项目位置具有明显稀缺性的冠城大通。 (本文来源：理财周报 作者：李清宇)

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