上海新房源报价最多下调25% 虚报价格回归真实
　　

上海楼市经过3月底成交量小幅反弹后，4月重陷观望僵局。与2月份部分开发商“明折暗降”促销不同，近期一些知名楼盘更是大幅调低房源报价。

所谓报价，是指预售楼盘在网上房地产登记备案时所公示的参考价，它能反映出开发商对房源的预期销售价格，但不等同于最后的成交价。

早报记者昨日从上海房地产研究机构佑威房地产研究中心获悉，与上一批所推楼盘相比，上海康城昨日新推房源的报价下调了2500元/平方米，降幅达25%；4月12日，合生江湾国际公寓新推报价下跌了3500元/平方米，降幅达15%；长宁馥邦苑近期推盘，报价由22000元/平方米下调至21000元/平方米，降幅达4.5%。

针对上述3个楼盘报价下调的现象，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，这几个楼盘有一个类似的特征，就是前期涨幅过大。

佑威的数据显示，去年一年中，共有42个楼盘价格涨幅超过50%，占新房项目的11.8%。薛建雄表示，这些楼盘现在都应该存在价格回调压力。

上海康城是位于闵行区莘松路的一个大型楼盘，昨日又推出169套房源。与1月份推出（上一批）的343套房源相比，报价由10000元/平方米下降至7500元/平方米，降幅达25%。

“上海康城是一个比较离奇的项目。”薛建雄说。网上房地产显示，该项目2004年的报价为12000元/平方米，2006年为报价10000元/平方米，该报价一直维持到今年4月，才回落至7500元/平方米。

事实上，上海康城2006年成交了1523套房源，均价仅为5341元/平方米，在这一均价一直维持到2007年5月以前，去年7月至9月才涨到6500元/平方米左右，11月达到最顶峰———8036元/平方米，随后又回落到7400元/平方米左右的水平。

薛建雄认为，此次报价的回落，并不能说该项目房价下跌，只是虚报价格回归真实而已。

对于报价大幅下调，上海康城售楼处人员在接受早报记者采访时给出了同样的答复。“我们在网上房地产的报价，只是前期预测，与最后成交价并没有关系。我们的价格挺稳定的。”

4月12日，合生江湾国际公寓推出132套房源，报价为20500元/平方米，较该项目上批（去年11月）推盘的24000元/平方米报价下滑了3500元/平方米，跌幅度达15%。

佑威分析师表示，合生江湾国际公寓此次报价下调，其实是经过一年的过度上涨后，该案房价的一次理性回归。该项目自2006年4月首次开盘至2007年3月共推盘8次，报价都一直保持着11000元/平方米的水平。

自去年10月以来，该项目的成交寥寥可数。自去年10月以来，该项目月成交量都在10套以内，其中今年3月份还出现了零成交。

网上房地产的数据显示，合生江湾国际公寓132套房源推出5天来只有18套预定，并无实质性的成交。之前推盘没售完的44套房源中有4套获得成交，均价达22224元/平方米，远高本次20500元/平方米的报价。

“过一段时间，从网上房地产就可以看到这个项目成交均价实际上也在下滑。”佑威分析师表示。“由于地价的过快上涨，合生江湾国际公寓的价格从去年初的11000元/平方米涨到24000元/平方米，如今回落到20500元，只是对之前非理性上涨的一次回调。”

昨日，早报记者就此事采访该项目售楼处时，售楼处工作人员否认价格下跌，“价格低了，是因为近期在搞促销。”

尽管近期上述3个楼盘报价小调，但事实上，上海多数住宅项目的价格还在走高。佑威的数据显示，近一个半月（3月1日-4月17日）来，共推出77批住宅房源，其中报价上涨的有40个，占51%；报价下调的3个项目仅占4%；有6个项目报价与前期持平；有28个为首次推出的楼盘（或与前期项目为不同的产品），没有价格数据可比。

从成交价格来看，上海的平均房价也在走高。佑威的数据显示，今年前3个月，上海一手商品住宅（剔除动迁配套房）的平均成交价分别为11552元/平方米、11043元/平方米、13106元/平方米，4月上半月，平均成交价更是高达15896元/平方米。

针对近期上海少数楼盘下调报价的现象，昨天，全球五大房地产顾问公司之一戴德梁行住宅部董事伍惠敏在接受早报记者的采访时表示，目前存在降价压力的楼盘有三种。一是体量大、后续项目较多的楼盘，开发商资金回笼的压力也比较大。第二种是土地储备大，但是短期内又无法上市或者找到其他融资渠道的开发商。再次，就是一些地理位置比较偏远的中低价位楼盘，而这些楼盘的购买群体对价格的敏感度也较高。

在伍惠敏看来，五六月份的楼市成交情况，将决定今年上海整个房地产市场的价格走向。“如果5、6月份的成交量仍然是目前的萎缩状态，上海的房价下跌5％～10％都有可能。但是，如果5、6月楼市成交量回暖了，后市房价有很大的走高压力。”

(本文来源：东方早报 作者：梁文汇)

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